案例论文

因中小学“就近入学”政策

不少家长早早便加入买学区房的大军

但是，好的学区房就意味着高房价

近年来因购买学区房后入学名额落空

购房人与开发商、中介产生的纠纷不断

实践中，此种情形构成违约么？

裁判规则

1.开发商售楼广告中对于学区房的承诺内容明确，属于合同内容，对开发商具有约束——陆山与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

案号：(2014)淮民一终字第00168号

审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

来源：法信精选

2. 商品房销售广告中有关“买房读名校”的承诺具体确定，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应视为要约——北京中粮万科房地产开发有限公司与余云飞商品房预售合同纠纷案

案例要旨：开发商在商品房销售广告和宣传单中有关“买房读名校”的承诺具体明确，对购房人是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。

案号：（2014）二中民终字第3255号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：法信精选

3.商品房销售广告中较为醒目位置印有“学区房”字样，并对学区房的承诺内容明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，该承诺应视为要约——熊芳芳与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：开发商在报纸媒体上发布的销售广告下方较为醒目位置印有“学区房”字样的，该广告的内容属于商品房屋相关配套设施的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，该允诺应视为要约，应视为合同内容。

案号：（2015）甬海民初字第379号

审理法院：宁波市海曙区人民法院

来源：裁判文书网

4.开发商在广告中宣传该楼盘为学区房，但未有具体承诺，购房者也未能证明该学区对于合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，该广告宣传内容不视为要约——吴建东、黄静菊与江苏中成华地置业有限公司商品房预售合同纠纷案

案例要旨：开发商通过有关媒体发布广告宣传的学区不在开发商楼盘的开发规划范围之内，且购房者也未能提供证据证明该开发商宣传的学区对于双方合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响的，该广告宣传内容不能视为要约。

案号：(2018)苏民申186号

审理法院：江苏省高级人民法院

来源：裁判文书网

司法观点

商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约

我们认为，对商品房销售广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。

根据《合同法》第15条第1款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如小区绿化率达80％、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。

根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据《商品房买卖合同解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌著，人民法院出版社2014年版）

法律依据

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2.《中华人民共和国合同法》

第十四条  要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条  要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 

                                                                                                                             来源：山东高法公众号